*11:04JST インテリクス Research Memo（4）：リノベーションマンションの需要は中期的に安定成長が続く見通し ■インテリックスホールディングス<463A>の事業概要と市場動向

2. 中古マンション市場の動向と中長期の見通し
2025年の首都圏におけるマンションの市場動向について見ると、中古マンションの成約件数は前年比31.9%増の49,114件と大きく伸長した一方で、新築マンションの供給戸数は同4.5%減の21,962戸と4年連続で減少した。中古マンションの成約件数が10年連続で新築マンション供給戸数を上回ったことになり、その差も大きく開いた。新築マンションは建築コスト上昇の影響で着工戸数が減少していること、また販売価格も高騰を続けており、割安感のある中古マンションへの需要シフトが一段と進んだ格好となった。

2026年の新築マンション発売戸数は約2.3万戸と前期比で若干増が見込まれているが、販売価格差からリノベーションマンションを中心とした中古マンションの需要は引き続き堅調に推移するものと予想される。ただ、中古マンションの平均成約価格も2025年は前年比6.3%増の5,200万円、m2単価で同7.9%増の82.98万円と上昇傾向が続いており、今後の金利動向次第では需要に影響を及ぼす可能性もあるため、注意して見ておく必要がある。

中期的な視点でも、中古マンション市場は安定成長が予想される。国土交通省の調べによれば、全国のマンションストック戸数は2021年時点で685.9万戸、このうちリノベーションが必要とされる築30年以上の物件は249.1万戸となっているが、20年後の2041年には約2.4倍の588.4万戸に拡大すると見られているためだ。2022年にマンション建替円滑化法が改正され、一棟建て替えに必要となる要件が緩和※されたことで、老朽化マンションの一棟建て替えが増加する可能性はあるものの、中古マンション市場は今後も戸別でリノベーションを行い、販売する形態が主流であり続けると弊社では見ており、同社にとっては事業拡大の好機と言える。

※ 従来は建替え要件として、所有者全員の5分の4以上の賛成が必要だったが、改正法では所在不明者を除く4分の3以上の賛成で可能となった。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤 譲）

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